Classes d'actifs · mise à jour octobre 2026
Six mondes pour faire travailler un patrimoine.
Chaque onglet explore une classe d'actifs : son mécanisme, sa fiscalité 2026, ses risques et un simulateur pour jouer avec les chiffres. Les rendements cités sont des ordres de grandeur, jamais des promesses.
La boussole risque / rendement
Survolez un point. Position indicative : rendement long terme typique vs. niveau de risque (échelle SRI 1 à 7).
À venir : Bourse & ETF, crypto-actifs, forêts et vignes…
L'indépendance, c'est d'abord la liberté de conseil.
— Vincent Thépaut, dirigeant du cabinetComparateur
Tout sur une ligne
| Classe d'actifs | Ticket d'entrée | Horizon | Liquidité | Rendement indicatif | Fiscalité clé |
|---|---|---|---|---|---|
| Private Equity / VC | 1 000 € (FCPR/FCPI) à 100 000 €+ | 6 à 10 ans | Bloqué | très dispersé ; TRI cible fonds 10-15 % | PFU 31,4 % ou exonération en PEA/AV/FCPR fiscal |
| Assurance vie | dès 100 € | 8 ans+ | Rachat possible | fonds € ≈ 2,5-3,5 % ; UC selon marchés | PS 17,2 % maintenus · abattement 4 600 / 9 200 € |
| SCPI | ≈ 200 à 1 000 € la part | 8-10 ans | Revente non garantie | 4,92 % distribution moyenne 2025 | Revenus fonciers (TMI + 17,2 %) |
| Immobilier direct | apport + crédit | 10 ans+ | Faible | 3-6 % net + effet de levier | Foncier, LMNP, statut bailleur privé |
| Produits structurés | ≈ 1 000 € (AV, CTO, PER) | 1 à 10-12 ans (remboursement anticipé possible) | Marché secondaire émetteur | coupon conditionnel ≈ 8-10 %/an selon conditions | Fiscalité de l'enveloppe (AV, PEA, CTO, PER) |
| Défiscalisation | variable | ≈ 1 an (Girardin) à 15 ans | Selon le dispositif | gain = économie d'impôt | Plafond niches 10 000 € (18 000 € Outre-mer / Girardin) |
Private Equity · capital-investissement
Investir avant la Bourse.
Le Private Equity finance des entreprises non cotées, de l'amorçage (venture capital) au rachat (LBO). Le rendement vient d'une poignée de gagnants : c'est la loi de puissance. Comprendre cette loi, c'est comprendre toute la classe d'actifs.
Le futur de la tech
Les 6 secteurs à suivre
Les 5 secteurs « New Tech » présentés à l'Invest USA Summit (Robotique, Défense, Spatial, Quantique, IA), plus la Santé.
Atlas des licornes
Le top 15 mondial, à l'échelle
Taille de bulle proportionnelle à la valorisation (Md€). Cliquez un secteur pour filtrer.
Classement
Source : Atlas des licornes présenté lors de l'Invest USA Summit (Anthony Bourbon), valorisations privées en Md€ telles qu'affichées. Elles bougent à chaque levée de fonds.
Cas d'école
Lovable : × 333 en 2 ans
La start-up suédoise de « vibe coding » (création d'applications par IA) est passée d'environ 40 M$ à 13,3 Md$ de valorisation. Un ticket de 3 000 € au premier tour vaudrait ≈ 1 M€ sur le papier. Sur le papier seulement : tant qu'il n'y a pas de sortie (rachat, introduction en Bourse, secondaire), le gain n'est pas réalisé.
Échelle logarithmique. Points ≈ 40 M$ et ≈ 150 M$ estimés, selon la présentation.
Méthode n°4 · les startups YC
Rendements par segment
| Segment | Horizon | Multiple | Rdt/an |
|---|---|---|---|
| La Bourse | 3 ans* | ×1,25 | 5-10 % |
| Startups européennes | 5-8 ans | ×5,5 | 25-30 % |
| Startups US pré-IPO | 3 ans | ×2,3 | 30-35 % |
| Startups US du Y Combinator | 6-9 ans | ×15 | 45-50 % |
* Liquidité permanente. Chiffres de la présentation.
Simulateur ludique
Jouez au business angel
Chaque case est une start-up. Distribution stylisée d'un portefeuille d'amorçage : 50 % de pertes totales, 1 % de « home runs » (× 30 à × 100).
La courbe en J
Pourquoi un fonds perd avant de gagner
Années 1-4 : appels de fonds et frais, valeur nette négative. Années 5-10 : cessions et distributions. Un fonds typique dure 10 ans (+2 de prolongation).
Les segments
Du garage au LBO
| Stade | Cible | Risque |
|---|---|---|
| Amorçage / Seed | Équipe + prototype | Très élevé |
| Venture (Série A-C) | Traction, hypercroissance | Élevé |
| Growth | Scale-up rentable ou presque | Moyen |
| Pré-IPO | Licornes avant cotation | Moyen |
| LBO / Buy-out | PME-ETI rentables, avec dette | Moyen |
| Secondaire | Parts de fonds existants, décote | Plus modéré |
| Dette privée | Prêts aux entreprises | Plus modéré |
Glossaire technique
Lire un reporting de fonds
Taux de rendement interne : rendement annualisé qui tient compte du calendrier des flux.
Valeur totale (distribuée + latente) / capital versé. Un TVPI de 2,0× = l'argent doublé, sur le papier.
Distributions / capital versé. Le seul multiple « réel » : l'argent revenu sur le compte.
Part des plus-values (souvent 20 %) revenant au gérant au-delà d'un hurdle (souvent 8 %).
Le capital promis est versé progressivement, à la demande du gérant.
Chaque nouvelle levée réduit le % détenu ; seule la valeur compte, pas le pourcentage.
Clause qui rembourse certains investisseurs en priorité lors d'une sortie.
FCPR, FCPI, FPCI (ticket 100 k€), ELTIF 2.0, UC Private Equity en assurance vie et PER, club deals, plateformes de crowdequity.
Assurance vie · l'enveloppe préférée des Français
Un couteau suisse fiscal et successoral.
L'assurance vie n'est pas un placement mais une enveloppe : fonds en euros garanti, unités de compte (actions, SCPI, Private Equity, ETF), gestion pilotée. En 2026, elle a été explicitement exclue de la hausse de CSG : ses prélèvements sociaux restent à 17,2 %, contre 18,6 % pour un compte-titres.
Fiscalité des rachats (versements depuis 2017)
| Âge du contrat | Impôt sur le revenu | PS |
|---|---|---|
| Moins de 8 ans | PFU 12,8 % (ou barème) | 17,2 % |
| 8 ans et plus · ≤ 150 000 € versés | Abattement 4 600 € / 9 200 € (couple), puis 7,5 % | 17,2 % |
| 8 ans et plus · au-delà de 150 000 € | 12,8 % sur la quote-part excédentaire | 17,2 % |
Seule la part de gains contenue dans un rachat est taxée. Les PS du fonds en euros sont prélevés chaque année.
Transmission
| Versements | Régime |
|---|---|
| Avant 70 ans (990 I) | 152 500 € exonérés par bénéficiaire, puis 20 % jusqu'à 700 000 €, 31,25 % au-delà |
| Après 70 ans (757 B) | Abattement global de 30 500 € sur les primes ; les gains sont exonérés |
| Conjoint / partenaire PACS | Exonération totale |
La clause bénéficiaire est la pièce maîtresse : démembrée, à options, ou nominative.
Simulateur
Projeter un contrat
Calcul simplifié : capitalisation mensuelle, rachat total en fin de période, versements sous 150 000 €.
Fonds en euros, UC, gestion pilotée : comment choisir ?
Le fonds en euros garantit le capital (hors frais) et un effet cliquet ; son rendement suit lentement les taux obligataires. Les UC exposent aux marchés sans garantie. Les contrats imposent souvent un minimum d'UC pour accéder aux meilleurs fonds euros. La gestion pilotée délègue l'arbitrage à un gérant selon un profil de risque.
Private Equity et SCPI dans l'assurance vie
Depuis la loi Pacte puis la loi Industrie verte, les contrats peuvent proposer des UC non cotées (FCPR, FPCI, ELTIF, SCI, SCPI). Avantage : la fiscalité de l'enveloppe et la transmission 990 I. Limites : frais cumulés, liquidité contractuelle encadrée.
Contrat de capitalisation
Même fiscalité des rachats, mais le contrat ne se dénoue pas au décès : il entre dans la succession à sa valeur de rachat et peut être donné en conservant l'antériorité fiscale. Utile en démembrement et pour les holdings à l'IS.
SCPI · la pierre-papier
Être propriétaire sans gérer de locataire.
Une SCPI collecte l'épargne de milliers d'associés pour acheter bureaux, commerces, entrepôts, cliniques ou logements, et reverse les loyers. Après la correction des prix de 2023-2024, 2025 marque une stabilisation : le taux de distribution moyen remonte et les valeurs baissent moins vite.
Distribution 2025 par typologie
Source : données de marché 2025 (ASPIM / IEIF, via Club Patrimoine).
Les indicateurs à lire
Taux de distribution : dividende brut / prix de part au 1er janvier.
Taux d'occupation financier : loyers facturés / loyers potentiels.
Rendement global immobilier = distribution + variation de valeur. 3,1 % en moyenne en 2025.
Mois sans revenus après la souscription (souvent 3 à 6).
8 à 12 % en général ; certaines SCPI « sans frais d'entrée » se rattrapent à la sortie.
Ce que coûterait de reconstituer le patrimoine ; un prix de part au-dessus signale un risque de baisse.
Simulateur
Revenus nets d'une SCPI
Détention en direct : revenus fonciers imposés au barème + 17,2 % de PS (non concernés par la hausse de CSG 2026). Les SCPI investies à l'étranger réduisent l'impôt via les conventions fiscales.
Démembrement de SCPI
Acheter la nue-propriété avec une décote (≈ 25-40 % selon la durée) ; l'usufruitier (souvent un investisseur institutionnel) perçoit les loyers. À l'échéance, la pleine propriété revient sans fiscalité. Pas de revenus, pas d'IFI sur la nue-propriété.
SCPI à crédit
Les intérêts d'emprunt se déduisent des revenus fonciers. Intéressant pour une TMI élevée, à condition que le taux de distribution couvre le coût du crédit.
SCPI en assurance vie ou en PER
Pas de frais d'entrée sur certains contrats, fiscalité de l'enveloppe, mais souvent une rétrocession d'une partie du rendement à l'assureur.
Immobilier locatif · effet de levier
Acheter avec l'argent de la banque.
L'immobilier direct est la seule classe d'actifs largement finançable à crédit. Le levier amplifie la performance… et les erreurs. Depuis le 1er janvier 2026, le statut du bailleur privé (dispositif Jeanbrun) permet d'amortir le logement en location nue.
Simulateur
Cash-flow d'un investissement locatif
Avant impôt. Frais de notaire ancien ≈ 7,5 %. Charges : taxe foncière, copropriété non récupérable, assurance PNO, gestion, vacance.
Régimes fiscaux
Location nue ou meublée ?
| Régime | Principe | Point d'attention 2026 |
|---|---|---|
| Micro-foncier | Abattement de 30 % si loyers ≤ 15 000 €/an | PS 17,2 % (non concernés par la hausse) |
| Foncier réel | Charges, intérêts et travaux déductibles ; déficit imputable jusqu'à 10 700 € | Location obligatoire 3 ans après imputation |
| Statut du bailleur privé | Amortissement 3,5 % (intermédiaire), 4,5 % (social), 5,5 % (très social) sur 80 % de la valeur ; ancien sous condition de travaux | Engagement de location 9 ans, plafond 8 000 €/an, 2 logements |
| LMNP réel | Amortissement du bien et du mobilier, souvent zéro impôt pendant des années | Amortissements réintégrés dans la plus-value (LF 2025) ; PS portés à 18,6 % |
| SCI à l'IS | Amortissement, IS 15 % / 25 % | Plus-value calculée sur la valeur nette comptable |
Statut du bailleur privé : paramètres issus des premiers commentaires de la loi de finances 2026 ; à confirmer au BOFiP avant tout conseil.
Produits structurés · le scénario écrit à l'avance
Un rendement sous conditions, connu dès le départ.
Un produit structuré combine une obligation et des options sur un sous-jacent (indice actions, panier, taux). La formule fixe à l'avance ce que vous recevez selon le niveau du sous-jacent aux dates de constatation : coupon, remboursement anticipé, protection du capital jusqu'à une barrière. Il se loge en assurance vie, en compte-titres, en PER ou en PEA selon les supports.
Simulateur
Suivez un autocall année après année
Autocall à effet mémoire sur un indice actions : constatation annuelle. Si l'indice est au-dessus de son niveau initial, le produit s'arrête et verse le capital plus tous les coupons accumulés. Sinon, il continue. À l'échéance, le capital est protégé tant que l'indice ne finit pas sous la barrière.
Choisissez un scénario de marché :
Les familles
Quel produit pour quel objectif ?
| Type | Mécanisme | Pour qui | Risque |
|---|---|---|---|
| Autocall (Athena) | Remboursement anticipé dès que l'indice ≥ seuil, coupons accumulés versés à la sortie (effet mémoire) | Anticipation de marché stable ou haussier | Moyen |
| Phoenix | Coupon versé chaque période si l'indice reste au-dessus d'une barrière de coupon, même sans remboursement | Besoin de revenus réguliers | Moyen |
| Autocall dégressif | Seuil de rappel qui baisse chaque année (100 %, 95 %, 90 %…) | Augmenter les chances de sortie anticipée | Moyen |
| Capital garanti / protégé à 100 % | Capital rendu à l'échéance (hors défaut de l'émetteur), participation partielle à la hausse | Profil prudent, horizon long | Faible |
| Produit sur taux (CMS, €STR) | Coupon lié au niveau des taux d'intérêt | Diversifier hors actions | Modéré |
| Reverse convertible | Coupon élevé mais remboursement en actions ou en perte si le sous-jacent baisse | Investisseur averti | Élevé |
Points de vigilance
- Risque émetteur : la protection dépend de la solvabilité de la banque (renflouement interne possible).
- Dividendes : les indices « décrément » (ex. Euro Stoxx 50 décrément 50 points) retirent un dividende forfaitaire et baissent mécaniquement en marché stable.
- Barrière à l'échéance : sous la barrière, la perte est égale à la baisse totale de l'indice, pas seulement à la partie sous la barrière.
- Sortie avant terme : revente au prix du marché secondaire, possiblement très inférieur au nominal.
- Gain plafonné : la hausse de l'indice au-delà du coupon n'est pas captée.
Fiscalité et logement
- Assurance vie : le plus courant ; fiscalité de l'enveloppe, PS 17,2 %, transmission 990 I.
- Compte-titres : coupons et plus-values au PFU de 31,4 % en 2026.
- PEA : possible pour certains produits éligibles, gains exonérés d'IR après 5 ans.
- PER : accès selon les contrats, en complément d'une gestion pilotée.
Défiscalisation · optimiser sans se tromper
L'impôt économisé n'est pas un rendement garanti.
Une bonne défiscalisation est d'abord un bon placement. Les dispositifs se répartissent en trois familles : déduction du revenu (PER, déficit foncier), réduction d'impôt (FCPI, Girardin, Malraux) et exonération (enveloppes PEA, assurance vie). Leur durée va d'environ un an pour le Girardin industriel à quinze ans pour les monuments historiques.
Plafonnement des niches
Deux plafonds : 10 000 € et 18 000 €
Le plafond global de 10 000 € est porté à 18 000 € pour les réductions Outre-mer. C'est ce qui fait du Girardin industriel l'outil des contribuables qui ont déjà saturé leurs 10 000 €.
Régime général
- FCPI, FIP Corse / Outre-mer
- Investissement direct au capital de PME (IR-PME)
- Emploi à domicile, garde d'enfants
- Réductions immobilières hors Outre-mer encore actives
Plafond majoré · Outre-mer
- Girardin industriel : la réduction n'est retenue qu'à 44 % dans le plafond. 18 000 € de plafond permettent donc jusqu'à ≈ 40 900 € de réduction.
- Girardin logement social Outre-mer
Calculateur de plafond
Simulateur
Économie d'impôt du PER
Le plafond de déduction du PER est à voir sur votre avis d'impôt, rubrique « plafond épargne retraite ».
Durées comparées
Combien de temps votre argent est-il engagé ?
Durée typique en années, de la souscription au dénouement. Survolez une barre.
Simulateur
Girardin industriel : l'opération courte
Vous financez du matériel productif exploité en Outre-mer. L'apport n'est jamais remboursé : le gain est l'écart entre la réduction d'impôt obtenue l'année suivante et l'apport versé.
Panorama
Les dispositifs 2026
| Dispositif | Avantage | Durée d'engagement | Plafond |
|---|---|---|---|
| PER | Déduction du revenu imposable | Jusqu'à la retraite (sauf achat RP, accidents de la vie) | Voir le plafond sur l'avis d'impôt |
| FCPI | Réduction d'IR (taux selon le fonds et l'année de souscription) | 5 ans minimum, 7-10 ans en pratique | 10 000 € |
| FIP Corse / Outre-mer | 30 % de réduction, versements ≤ 12 000 € / 24 000 € | 5 ans minimum, 7-10 ans en pratique | 10 000 € |
| Girardin industriel | Réduction one-shot supérieure à l'apport (≈ 110-120 %) | ≈ 12 à 18 mois : versement en N, réduction sur l'impôt N+1. Apport non récupéré, rien à revendre | 18 000 € |
| Malraux | 22 % ou 30 % des travaux de restauration | 9 ans de location | Hors plafond |
| Monuments historiques | Travaux déductibles du revenu global | 15 ans de conservation | Hors plafond |
| Déficit foncier | 10 700 € imputables (21 400 € rénovation énergétique) | 3 ans de location | Hors plafond |