Finance Conseil Patrimoine
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Simulateur — Plus-value immobilière

Pour un particulier vendant un bien bâti en pleine propriété. Modifiez les hypothèses : les résultats se recalculent immédiatement.

Aucune donnée n'est envoyée ni enregistrée : imprimez ou enregistrez en PDF pour conserver la simulation.

1. Achat et vente
2. Durée de détention

Retenu : 12 années révolues — détention supérieure à cinq ans. Les années sont comptées sans arrondi.

3. Frais d'acquisition

Le forfait et les frais réels ne se cumulent jamais.

4. Travaux

Forfait retenu : 30 000 €. Il s'applique sans factures, calculé sur le prix d'acquisition.

5. Exonérations

Les cessions d'un montant inférieur ou égal à 15 000 € sont exonérées automatiquement dans ce périmètre.

6. Trésorerie

Le remboursement du crédit réduit la trésorerie disponible, pas la plus-value fiscale.

Résultats

Prix de cession corrigé
Prix de vente − frais de vente
320 000 €
Prix d'acquisition corrigé
Achat 200 000 € + frais 15 000 € + travaux 30 000 €
245 000 €
Plus-value brute
75 000 €
Abattement IR (12 ans)
42 %
Abattement prélèvements sociaux
11,55 %
Base imposable IR
43 500 €
Base imposable prélèvements sociaux
66 338 €
Impôt sur le revenu (19 %)
8 265 €
Prélèvements sociaux (17,2 %)
11 410 €
Surtaxe (base IR > 50 000 €, 2 à 6 % lissé)
0 €
Fiscalité totale estimée
19 675 €
Trésorerie disponible
300 325 €
Vente − frais − fiscalité − crédit
Plus-value fiscale
75 000 €
Base avant abattements
Bénéfice économique
100 325 €
Après coûts réellement engagés et impôts (hors intérêts d'emprunt)

Fiscalité selon la durée de détention

À prix constants, selon le mode de travaux choisi. Les projections maintiennent les barèmes actuels.

« Impôt sur le revenu » inclut la surtaxe éventuelle.

Exemple pédagogique distinct

LMNP au réel : la réintégration des amortissements

« Sans connaître le montant des amortissements effectivement déduits et à réintégrer, nous ne pouvons pas établir une simulation fiscale fiable. Demandez ce montant à votre expert-comptable. Un montant inconnu ne doit pas être remplacé par zéro. »

Écart avant amortissements
60 000 €
Prix d'acquisition corrigé après amortissements
80 000 €
Plus-value brute après amortissements
80 000 €

Formule : 160 000 − (100 000 + 0 − 20 000) = 80 000 €. Les 20 000 € réintégrés augmentent la plus-value brute, et non directement l'impôt. Les abattements pour durée s'appliquent ensuite.

  • Cet exemple explique la plus-value brute avant abattements ; il ne constitue pas un calcul complet de l'impôt LMNP.
  • Le mécanisme concerne les cessions réalisées depuis le 15 février 2025, dans les situations prévues par la loi.
  • Certaines résidences-services (étudiantes, seniors, EHPAD) font l'objet d'exceptions.
  • Ne pas reprendre indistinctement tous les amortissements comptables : distinguer immeuble et mobilier, amortissements déduits et reportés.
  • Travaux, majorations et amortissements doivent être validés ensemble afin d'éviter les doubles comptes.
  • Le micro-BIC ne produit pas d'amortissements déduits équivalents à son abattement forfaitaire ; vérifiez l'historique des éventuelles années au réel.

Périmètre et sources officielles

Calcul limité aux particuliers résidents fiscaux français affiliés au régime social français, vendant seuls un bien bâti non meublé acquis à titre onéreux, en pleine propriété. Il ne s'applique pas au LMP, aux SCI, à l'indivision, au démembrement, aux biens reçus par donation ou succession, aux non-résidents ni aux terrains. Barèmes vérifiés le 12 octobre 2026.

Simulation indicative à faire valider par le notaire.

Outil pédagogique ne constituant ni un conseil fiscal ni une recommandation personnalisée. Conseiller : Finance Conseil Patrimoine.