L'immobilier, au service de votre stratégie patrimoniale
L'immobilier reste un pilier du patrimoine des Français. Mais un investissement locatif réussi ne se résume pas à l'achat d'un bien : il dépend de l'emplacement, du prix, du financement, du régime fiscal et de la structure de détention choisie.
Fort de près de 20 ans d'expérience dans l'immobilier, je vous accompagne de l'analyse du projet jusqu'à sa structuration, au Sud de Nantes, sur la presqu'île guérandaise et partout en France.
Structurer un investissement locatif rentable
Chaque projet est analysé sur des critères objectifs : localisation, demande locative, prix au mètre carré, travaux à prévoir, charges et fiscalité. L'objectif est de mesurer le cash-flow réel et l'effort d'épargne mensuel, plutôt qu'un rendement théorique.
Le financement est un levier central : durée, apport, assurance emprunteur, différé éventuel. Un financement bien négocié peut transformer la rentabilité d'une opération. En tant que courtier en opérations de banque (COBSP), je peux vous accompagner dans cette recherche.
- Analyse de l'emplacement
- Calcul du cash-flow
- Optimisation du financement
- Plan de travaux
Location nue ou meublée : LMNP, LMP et revenus fonciers
La location nue relève des revenus fonciers, avec la possibilité de créer un déficit foncier grâce aux travaux. La location meublée non professionnelle (LMNP) au régime réel permet d'amortir le bien et le mobilier, réduisant fortement l'imposition des loyers pendant de nombreuses années.
Au-delà de certains seuils de recettes, le statut de loueur meublé professionnel (LMP) s'applique, avec des conséquences sociales et fiscales spécifiques. Le choix se fait en fonction de votre fiscalité, de la nature du bien et de votre horizon de revente.
La fiscalité à la revente doit être étudiée dès l'achat : pour les cessions concernées depuis 2025, les amortissements déduits en LMNP au réel sont en principe pris en compte dans le calcul de la plus-value, sous réserve des exceptions légales.
- Revenus fonciers et déficit foncier
- LMNP au réel
- Statut LMP
- Anticipation de la revente
SCI, démembrement : choisir la bonne structure de détention
La SCI facilite la gestion à plusieurs et la transmission progressive du patrimoine immobilier. Le choix entre SCI à l'impôt sur le revenu et SCI à l'impôt sur les sociétés dépend de votre stratégie : revenus immédiats, capitalisation ou transmission.
Le démembrement temporaire ou définitif de propriété permet d'acquérir la nue-propriété à prix décoté, sans fiscalité sur les revenus pendant la durée du démembrement, et de préparer efficacement une transmission.
À côté de l'immobilier détenu en direct, les SCPI et certains groupements fonciers ou forestiers offrent d'autres modalités de diversification ; leurs frais, leur liquidité et leurs risques doivent être examinés. Pour une résidence principale ou secondaire, le financement et la transmission méritent aussi d'être anticipés.
Questions fréquentes
Vaut-il mieux investir en nu ou en meublé ?
Le meublé en LMNP au réel est souvent plus favorable fiscalement, mais la location nue avec travaux reste pertinente pour les contribuables fortement imposés. Tout dépend de votre situation.
SCI à l'IR ou à l'IS ?
La SCI à l'IR est adaptée à une logique de transmission et de revente, la SCI à l'IS à une logique de capitalisation. La fiscalité de sortie doit être anticipée.
Intervenez-vous sur des projets hors Loire-Atlantique ?
Oui. Le cabinet accompagne des projets partout en France, avec une connaissance particulière de Nantes, de la côte atlantique et du Finistère.
Pouvez-vous m'aider à obtenir un financement ?
Oui, en tant que courtier en opérations de banque (COBSP), je peux vous accompagner dans la recherche et la négociation de votre crédit.
Les SCPI sont-elles un bon placement ?
Elles peuvent diversifier un patrimoine immobilier sans gestion directe, mais les revenus, la valeur des parts et la liquidité ne sont pas garantis. Leur pertinence dépend de votre horizon et de votre situation.
Informations à caractère général, ne constituant pas un conseil personnalisé. Les performances passées ne sont pas un indicateur fiable des performances futures. Les règles fiscales évoquées sont susceptibles d'évoluer ; leur application dépend de votre situation.