Qui est réellement concerné par l'IFI
Le seuil d'assujettissement se raisonne au niveau du foyer fiscal, sur la valeur nette de l'ensemble du patrimoine immobilier détenu au 1er janvier — pas sur un bien isolé.
L'IFI s'applique dès que le patrimoine immobilier net taxable du foyer fiscal — couple marié ou pacsé et enfants mineurs compris — dépasse 1,3 million d'euros au 1er janvier de l'année d'imposition. La valeur retenue est la valeur vénale réelle de chaque bien, diminuée des dettes qui s'y rattachent : un couple qui additionne résidence principale, investissements locatifs et parts de SCI franchit parfois ce seuil sans s'en rendre compte, notamment en Loire-Atlantique où les valeurs immobilières ont nettement progressé ces dernières années.
Un résident fiscal français est imposé sur son patrimoine immobilier mondial, biens situés en France et à l'étranger compris. Un non-résident n'est imposé que sur ses biens situés en France. Particularité méconnue : une personne qui devient résidente fiscale en France après avoir été non-résidente pendant les cinq années précédentes bénéficie d'une exonération temporaire de cinq ans sur ses biens immobiliers situés hors de France — un point important pour un retour d'expatriation.
Autre confusion fréquente : une fois le seuil de 1,3 M€ franchi, l'impôt ne porte pas uniquement sur la fraction qui dépasse ce seuil. Le barème progressif s'applique à l'ensemble du patrimoine net taxable à partir de 800 000 €, comme nous le détaillons plus bas — un mécanisme de décote vient toutefois lisser l'entrée dans l'imposition juste au-dessus du seuil.
Bon à savoir
Le seuil s'apprécie par foyer fiscal et non par personne : un couple marié ou pacsé additionne l'ensemble de son patrimoine immobilier, enfants mineurs rattachés compris.
L'apport d'un conseiller en gestion de patrimoine
Un conseiller en gestion de patrimoine évalue avec vous la valeur nette réelle de votre patrimoine immobilier — décotes de valeur, indivision, démembrement — avant de conclure que vous êtes ou non concerné.
Le barème progressif et le mécanisme de décote
Une fois le seuil franchi, l'impôt se calcule tranche par tranche selon un barème à cinq niveaux, atténué par une décote qui lisse l'entrée dans l'imposition.
Le barème applicable en 2026 reste celui en vigueur depuis la création de l'IFI en 2018 : 0 % jusqu'à 800 000 €, 0,5 % de 800 000 € à 1,3 M€, 0,7 % de 1,3 M€ à 2,57 M€, 1 % de 2,57 M€ à 5 M€, 1,25 % de 5 M€ à 10 M€, et 1,5 % au-delà. Chaque tranche ne s'applique qu'à la fraction du patrimoine qui s'y situe, exactement comme le barème de l'impôt sur le revenu.
Entre 1,3 M€ et 1,4 M€ de patrimoine net taxable, une décote vient réduire le montant calculé par le barème : décote = 17 500 € − (1,25 % × patrimoine net taxable). Pour un patrimoine de 1 350 000 €, le barème donne 2 850 € d'impôt brut ; la décote de 625 € le ramène à environ 2 225 €. Sans ce mécanisme, l'entrée dans l'imposition serait beaucoup plus abrupte pour les patrimoines qui franchissent le seuil de peu.
Au-delà de 1,4 M€, la décote ne s'applique plus et le barème se lit directement. Un patrimoine net taxable de 2 M€, par exemple, génère environ 7 400 € d'IFI brut (2 500 € sur la tranche à 0,5 % et 4 900 € sur la tranche à 0,7 %), avant prise en compte d'éventuelles réductions.
Bon à savoir
La décote ne s'applique qu'entre 1,3 M€ et 1,4 M€ de patrimoine net taxable : au-delà, le barème s'applique sans atténuation.
L'apport d'un conseiller en gestion de patrimoine
Le calcul exact de l'IFI, décote comprise, suppose une évaluation précise du patrimoine net taxable : un CGP ou un notaire sécurise ce chiffrage avant toute déclaration ou toute décision de restructuration.
Quels biens entrent dans l'assiette (et lesquels en sortent)
L'assiette de l'IFI dépasse la détention directe : SCI, SCPI et OPCI y entrent, tandis que certains biens professionnels ou spécifiques en sortent sous conditions précises.
Entrent dans l'assiette : les biens détenus en direct, les parts de SCI à proportion de la valeur des immeubles qu'elle détient, ainsi que la fraction de la valeur des parts de SCPI ou d'OPCI représentative d'immeubles ou de droits immobiliers. Détenir de l'immobilier via une société ou un fonds ne fait donc pas sortir ce patrimoine de l'assiette, seule la nature de la détention change.
En cas de démembrement de propriété, c'est en principe l'usufruitier qui est imposé sur la pleine valeur du bien, le nu-propriétaire n'étant redevable de rien sur ce bien — sauf dans certains cas de démembrements légaux (conjoint survivant usufruitier légal, donation antérieure avec réserve d'usufruit répondant à des conditions précises), où la valeur est répartie entre les deux parties selon un barème fiscal.
Sortent de l'assiette, sous conditions cumulatives strictement contrôlées : les biens affectés à l'activité professionnelle principale du redevable, la location meublée exercée à titre professionnel (inscription au registre du commerce, recettes annuelles supérieures à 23 000 €, et recettes supérieures aux autres revenus professionnels du foyer), ainsi que les bois et forêts et les parts de groupements forestiers, exonérés à hauteur de 75 % sous engagement d'exploitation durable.
Bon à savoir
Détenir de l'immobilier via une SCPI ou un OPCI n'y échappe pas : seule la fraction immobilière de la valeur des parts est retenue, mais elle l'est bel et bien.
L'apport d'un conseiller en gestion de patrimoine
Vérifier l'éligibilité réelle à une exonération — bien professionnel, location meublée professionnelle, bois et forêts — avant de l'intégrer à votre calcul évite les mauvaises surprises en cas de contrôle : les conditions sont cumulatives et vérifiées de près par l'administration.
Réduire la facture : dette, travaux et structuration patrimoniale
Plusieurs leviers légaux permettent d'alléger l'IFI, à condition de les anticiper suffisamment tôt par rapport à la date de référence du 1er janvier.
Les emprunts en cours affectés à l'acquisition, la construction ou les travaux d'un bien imposable se déduisent de sa valeur. Point de vigilance : pour un prêt « in fine », le capital est réputé amorti selon un tableau théorique linéaire, même si rien n'est effectivement remboursé — la déduction diminue donc chaque année, indépendamment du remboursement réel. Les prêts contractés auprès de proches ou de sociétés que vous contrôlez sont, eux, strictement encadrés pour éviter les montages artificiels.
Le démembrement de propriété, via une donation de la nue-propriété à ses enfants, sort durablement le bien de l'assiette taxable du donateur (sous réserve des cas de démembrements légaux évoqués plus haut) tout en engageant une transmission anticipée — un levier qui se raisonne sur la durée, pas pour une seule déclaration.
Les dons versés à certains organismes d'intérêt général (fondations reconnues d'utilité publique, établissements d'enseignement supérieur, structures d'insertion, notamment) ouvrent droit à une réduction d'IFI égale à 75 % du don, plafonnée à 50 000 € de réduction par an. Un même don ne peut toutefois pas cumuler cette réduction d'IFI avec la réduction d'impôt sur le revenu pour mécénat : il faut choisir.
Bon à savoir
Un prêt « in fine » ne se déduit pas intégralement chaque année : son capital est réputé amorti selon un tableau théorique qui réduit progressivement la déduction, même si rien n'est remboursé dans les faits.
L'apport d'un conseiller en gestion de patrimoine
Arbitrer entre réduire l'IFI de l'année et préparer la transmission par le démembrement ou la donation est une décision structurante, qu'un CGP chiffre sur plusieurs années plutôt que sur le seul exercice en cours.
Le plafonnement IFI, la soupape souvent oubliée
Un mécanisme de plafonnement protège les patrimoines importants mais peu générateurs de revenus — à condition de le calculer et de le déclarer soi-même.
La règle : le total de l'IFI et de l'impôt sur le revenu de l'année ne peut dépasser 75 % des revenus de l'année précédente (revenus mondiaux, nets de certains abattements). Si ce plafond est dépassé, l'excédent vient directement réduire le montant d'IFI à payer — jamais l'impôt sur le revenu.
Ce mécanisme profite typiquement aux profils dont le patrimoine est élevé mais les revenus limités : retraités propriétaires sans revenus locatifs significatifs, détenteurs de biens peu rentables ou vacants, bénéficiaires de rentes viagères modestes au regard de la valeur du patrimoine transmis.
Exemple illustratif : pour des revenus de l'année précédente de 25 000 €, le plafond de 75 % s'établit à 18 750 €. Si l'IFI dû s'élève à 18 000 € et l'impôt sur le revenu à 2 000 €, soit un total de 20 000 €, l'excédent de 1 250 € par rapport au plafond réduit l'IFI effectivement payé à 16 750 €. Le plafonnement ne s'applique jamais automatiquement : il doit être calculé et renseigné dans la déclaration.
Bon à savoir
Le plafonnement se calcule et se déclare : il ne s'applique jamais automatiquement si vous ne le renseignez pas vous-même dans votre déclaration.
L'apport d'un conseiller en gestion de patrimoine
Un CGP identifie si votre profil — patrimoine élevé, revenus limités — est susceptible de bénéficier du plafonnement, et vérifie chaque année que le calcul est correctement renseigné.
2026 : pas de réforme actée, mais une date clé à anticiper
Faute de loi de finances promulguée dans les délais, le périmètre de l'IFI reste inchangé en 2026 — ce qui ne dispense pas d'anticiper la valorisation au 1er janvier prochain.
La loi de finances pour 2026 n'a pas été promulguée dans le délai constitutionnel du 31 décembre 2025 ; une loi spéciale a d'abord assuré la continuité de la perception des impôts existants. Le texte a finalement été publié au Journal officiel le 20 février 2026. Le projet de réforme débattu à l'automne 2025 — un « impôt sur la fortune improductive » qui aurait élargi l'assiette aux actifs financiers jugés improductifs (liquidités, cryptoactifs, certains contrats d'assurance-vie, œuvres d'art) — a finalement été écarté du texte définitif : l'IFI conserve son périmètre et son barème antérieurs.
Le sujet reste suivi de près : rien n'empêche qu'une mesure équivalente revienne dans une prochaine loi de finances, mais à ce jour l'assiette et le barème de l'IFI n'ont pas changé.
Ce qui ne change pas, en revanche, c'est la date de référence : le patrimoine qui sera déclaré au titre de l'IFI 2027 s'apprécie au 1er janvier 2027. Les arbitrages qui réduisent légalement l'assiette — travaux engagés, donation de nue-propriété, restructuration d'une dette, cession d'un bien peu rentable — doivent être décidés avant cette date, pas après. La fin d'année est le moment naturel pour faire ce point.
Bon à savoir
La valeur retenue pour l'IFI 2027 sera celle de votre patrimoine au 1er janvier 2027 : les arbitrages se décident avant cette date, jamais après.
L'apport d'un conseiller en gestion de patrimoine
Faire le point sur son IFI en fin d'année plutôt qu'au moment de la déclaration permet d'activer les leviers — travaux, structuration, donation — qui comptent avant qu'il ne soit trop tard pour agir.
« L'IFI ne se pilote pas le jour de la déclaration : il se prépare en amont, autour de la date de référence du 1er janvier, avec une évaluation précise de ce qui entre — ou non — dans l'assiette. »
FAQ · Questions fréquentes
IFI 2026 : vos questions les plus fréquentes
Comment savoir précisément si mon patrimoine dépasse le seuil de 1,3 M€ ?
Il faut évaluer la valeur vénale réelle de chaque bien au 1er janvier — et non sa valeur d'achat —, déduire les dettes qui s'y rattachent, puis additionner l'ensemble des biens du foyer fiscal. Une estimation approximative suffit rarement : un écart de quelques milliers d'euros peut faire basculer ou non dans l'assiette, surtout sur un marché où les valeurs ont bougé.
Les unités de compte immobilières d'un contrat d'assurance-vie sont-elles intégrées à l'IFI ?
Non, à ce jour : les contrats d'assurance-vie, y compris lorsqu'ils portent des unités de compte investies en immobilier (SCPI, OPCI), ne sont pas intégrés à l'assiette de l'IFI, sauf cas particuliers visés par la loi. C'est précisément ce point que le projet avorté d'« impôt sur la fortune improductive » visait à faire évoluer — sans suite à ce jour.
Un bien détenu en indivision est-il traité différemment ?
Non : l'indivision n'échappe pas à l'IFI. Chaque indivisaire déclare sa quote-part de la valeur du bien, les dettes afférentes étant déduites au prorata de cette même quote-part.
Que risque-t-on en cas d'oubli de déclaration ou de sous-évaluation ?
Les mêmes majorations et intérêts de retard que pour l'impôt sur le revenu s'appliquent — au minimum 10 % de majoration, davantage après mise en demeure restée sans réponse —, avec un risque de rectification sur plusieurs années en cas de contrôle portant sur la valeur déclarée des biens.
Faut-il attendre une éventuelle réforme avant de prendre des décisions patrimoniales ?
Non. Tant qu'aucune loi de finances n'est promulguée, les règles actuelles s'appliquent sans visibilité sur un calendrier de réforme. Les arbitrages patrimoniaux se décident sur la base du droit en vigueur à la date de référence, pas sur l'anticipation d'un texte qui pourrait évoluer, être repoussé ou ne jamais voir le jour.
Évaluons ensemble votre situation avant le 1er janvier.
Seuil, décote, biens exonérés, plafonnement : nous chiffrons précisément votre patrimoine net taxable et identifions les leviers légaux pertinents pour votre situation, avant que la date de référence du 1er janvier ne fige le calcul.
Article à caractère pédagogique, non contractuel. Les informations fiscales présentées correspondent aux règles en vigueur en 2026 — aucune réforme de l'IFI n'a été intégrée à la loi de finances pour 2026 — et sont susceptibles d'évoluer avec une prochaine loi de finances. Elles doivent être appréciées au regard de votre situation personnelle.